爲進一步支持住房租賃市場發展，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》。本文从保障性租赁住房角度出发，分析了公告相关规定对保障性租赁住房的适用性，梳理了纳税人办理税收优惠的注意事项，并结合具体案例进行了解析。

■公告对保障性租赁住房的适用性分析

公告涉及增值稅、房产税两个税种，具体包括四项政策规定：

支持住房租賃企業發展。住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

支持專業化、规模化住房租赁企业发展。对企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

鼓勵向個人出租住房。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

鼓勵利用存量非居住土地（房屋）扩大保障性租赁住房供给。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用前述增值税、房产税优惠政策。

在上述四項政策規定中，虽然仅第四项政策规定是专门针对保障性租赁住房的，但对于其余三项政策规定，如果保障性租赁住房符合规定条件，也可以享受。比如，某企业新取得一宗居住用地，用于建设保障性租赁住房，该保障性租赁住房建成后向个人出租，也可享受第三项政策规定中的房产税优惠政策。

■纳税人申请享受税收优惠的注意事项

納稅人如申請享受上述稅收優惠政策，需要注意以下三点：

關於享受主體。公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房和城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房和城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。所称个人，包括个体工商户和其他个人。

關於稅收優惠辦理方式。纳税人享受公告规定的优惠政策，需要按照规定进行减免税申报。同时，要将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。

關於政策執行時間。公告自2021年10月1日起执行，对此前涉及的增值税、房产税应按照规定计算缴纳。

案例分析

甲、乙公司均为增值税小规模纳税人，按季度申报缴纳增值税。乙公司是一家专业化规模化住房租赁企业，经营范围是向个人出租住房。2021年8月，甲公司将名下一栋闲置办公楼改建成保障性租赁住房，并取得保障性租赁住房项目认定书。2021年9月，甲公司将该保障性租赁住房出租给乙公司。2021年第四季度，甲公司从乙公司取得不含税租金收入150万元，乙公司取得不含税租金收入400万元（其中，200万元为乙公司自持住房出租收入，200万元为转租甲公司保障性租赁住房出租收入）。计算2021年第四季度甲、乙公司分别应缴纳的增值税、房产税，不考虑其他税费。

對於甲公司而言，在增值税方面，公司不属于住房租赁企业，不能适用公告规定的增值税优惠政策，应按5%征收率征收增值税，第四季度应缴纳增值税为150万元×5%=7.5万元。

在房產稅方面，甲公司向乙公司出租保障性租赁住房，可享受公告规定的房产税优惠政策。同时，可叠加享受财税〔2019〕13号文件规定的小规模纳税人房产税减半优惠，第四季度应缴纳房产税为150万元×4%×50%=3万元。

對於乙公司而言，在增值税方面，公司为住房租赁企业，其向个人出租住房取得的全部租金收入可适用公告规定的增值税优惠政策。第四季度应缴纳增值税为400万元×1.5%=6万元。

在房產稅方面，乙公司转租甲公司保障性租赁住房取得的租金收入不需要缴纳房产税，其自持住房向个人出租取得的租金收入可适用公告规定的房产税优惠政策，同时，可以叠加享受小规模纳税人房产税减半优惠，第四季度应缴纳房产税为200万元×4%×50%=4万元。

國家稅務總局財產和行爲稅司 张超